Immobilienaufteilung im Falle einer Scheidung
Was bei einer Trennung mit dem Haus oder der Wohnung passiert.
Bei einer Scheidung ist eine der wichtigsten Fragen für alle Beteiligten, wo man in Zukunft leben wird. Doch es muss nicht nur entschieden werden, wer aus dem Haus oder der Wohnung auszieht und wer bleibt, sondern auch, was mit der bisher gemeinsam bewohnten Immobilie geschehen soll.
Das Wichtigste zur Vermögensaufteilung mit Haus
- Damit kein Ehepartner einen Nachteil hat, wird meist die Hälfte des Hauses an den anderen Ehepartner ausgezahlt.
- Wer das alleinige Wohnrecht im gemeinsamen Haus bekommt, ist abhängig von Alter, Gesundheitstand, den bisherigen finanziellen Aufwendungen, besonderen Umständen des Lebensunterhalts sowie der Nähe zum Arbeitsplatz.
- Beim alleinigen Wohnrecht hat das Kindeswohl die oberste Priorität.
- Wurden Miteigentumsanteile an dem Haus vereinbart, steht jenem Ehegatten das alleinige Wohnrecht zu, der für die Obsorge und die Betreuung des gemeinsamen Kindes bzw. der Kinder verantwortlich ist.
- Derjenige Ehegatte, der alleiniges Eigentum erwirbt und dieses allein finanziert, haftet im Regelfall allein für die Verbindlichkeiten gegenüber dem Darlehensgeber. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der andere Ehepartner die Mithaftung übernommen hat, z.B. einen Kredit-Vertrag mitunterzeichnet hat oder bürgt.
- Mit einem Ehevertrag können die Besitzansprüche und Vermögensaufteilung nach der Scheidung geregelt werden.
Wer bekommt nach der Scheidung das Haus?
Zieht der eine Ehepartner aus, ist der andere Teil dazu verpflichtet, ihn auszubezahlen. Stehen für diese Ausgleichszahlung keine finanziellen Mittel zur Verfügung, kommt es in der Praxis zu Zwangsverkäufen. Dies wirkt sich nachteilig für beide Ehegatten aus, da der Verkaufspreis bei einem Zwangsverkauf häufig weit unter dem eigentlichen Marktwert liegt.
Wurde zwischen den Ehepartnern ein Ehevertrag abgeschlossen, so ist der Ehegatte, der die Immobilie mit in die Ehe gebracht hat, durch diesen Vertrag abgesichert. Das bedeutet, diese Person bleibt auch im Scheidungsfall der alleinige Hauseigentümer.
Für die Aufteilung des Hauses sind zwei Faktoren besonders zu beachten: Das alleinige Wohnrecht und der Wert, der für die Immobilie ermittelt wird. Eine gerechte Aufteilung sorgt dafür, dass beide Eheleute zu gleichen Teilen bedacht werden. Dies bedeutet, dass der eine Ehepartner die Immobilie weiter bewohnt und den anderen Ehepartner ausbezahlt.
Hatte der eine Ehegatte vor der Ehe nichts mit der Immobilie zu tun, erlangt er durch die Eheschließung einen Miteigentumsanteil an dem Haus. Bleibt der ursprüngliche Eigentümer in dem Haus wohnen, erhält der Miteigentümer von ihm eine Entschädigungszahlung.
Wie hoch die Ausgleichzahlung, die der eine Ehegatte dem anderen zahlen muss, letztendlich ausfällt, ist unterschiedlich. In Österreich gilt jedoch, dass nach dem Grundsatz der Billigkeit entschieden wird, welchen Betrag der zahlende Part zu leisten hat. Grundsätzlich bedeutet das aber, dass die Summe hoch genug sein muss, damit sich derjenige, der aus dem Haus auszieht, von der Ausgleichzahlung eine Eigentumswohnung leisten kann. Darüber hinaus spielen folgende Faktoren eine Rolle für die Höhe der Zahlung:
- Wert der Liegenschaft, sofern dieser messbar ist
- Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Eigentümers der Immobilie
- Einkommens- und Vermögensverhältnisse desjenigen der ausgezahlt werden muss
- Unterhaltsverpflichtungen des Eigentümers
Wie lautet der Grundbucheintrag nach einer Scheidung?
Für die Eigentumsverhältnisse nach einer Scheidung ist der Eintrag im Grundbuch relevant. Steht dort nur der Name eines Ehegatten, ist dieser auch nach der Scheidung der Eigentümer.
Während der Trennungszeit kann jedoch ein Gericht auch dem Nichteigentümer die Immobilie zur Nutzung zuweisen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Ehepartner nachweisen kann, dass er für sich und die von ihm betreuenden gemeinsamen Kinder keine bezahlbare Wohnung finden kann. Damit ändert sich allerdings nichts am Eigentum des anderen Partners.
Wie wird eine Immobilie behandelt, die vor der Ehe angeschafft wurde?
Kommt es bei einer Scheidung zu einer Vermögensaufteilung, ist es irrelevant, welche Eigentumsverhältnisse vor und während der Ehe bestanden haben. Für eine gerechte Aufteilung des Hauses prüft das Bezirksgericht allein die aktuelle wirtschaftliche Situation der beiden Ehepartner. Wurde bei Eheschließung nichts vereinbart so gilt der Güterstand Zugewinngemeinschaft als vereinbart. Die Güter werden während der Ehe getrennt voneinander behandelt. Im Fall einer Scheidung erfolgt der Zugewinnausgleich. Das Alleineigentum, das einem der beiden Ehepartner für die Immobilie zusteht, ist beim Zugewinnausgleich irrelevant. Hier erfolgt eine gerechte Aufteilung der Immobilie.
Was sieht das Wohnrecht bei einer Scheidung vor?
Wenn ein Teil geltend machen kann, dass ihm die Immobilie allein gehört, gilt die Unantastbarkeit des Eigentums. In diesem Fall muss der andere Ehepartner die Wohnung verlassen. Es sei denn, er führt berechtigte Gründe an, die es ihm erlauben, weiter in der Wohnung zu leben.
- Das Alter und der Gesundheitszustand der Ehegatten.
- Die Aufwendungen, die bisher im Zusammenhang mit der Immobilie geleistet wurden.
- Die besonderen Lebensumstände der beiden Ehepartner.
- Liegt der Arbeitsplatz einer oder beider Ehegatten in der Nähe der gemeinsamen Wohnung?
An oberster Stelle für die Entscheidung, wer nach der Scheidung in der Wohnung leben darf, steht aber immer das Kindeswohl. Demzufolge darf der Elternteil die Wohnung weiter nutzen, dem die Obsorge und die Betreuung übertragen wurde.
Wer muss Kredite weiterzahlen?
Im Zusammenhang mit einer Immobilie geht es nicht nur darum, wie hoch die Schulden, die geleistete Tilgung und der Wertzuwachs während der gemeinsamen Jahre waren. Zu klären ist dann meist auch, wer Kreditraten, Steuer, Versicherung und die übrigen Nebenkosten künftig zahlt.
Im Grunde gilt, derjenige, der den Kreditvertrag unterschrieben hat. Die Ehegattin oder der Ehegatte, die oder der für die Gewährung eines Kredits mitunterschrieben hat, haftet auch nach der Scheidung weiter für diesen. Selbst durch eine Vereinbarung im Scheidungsvergleich, dass einer oder eine die Rückzahlung allein übernimmt, wird der Vertrag zwischen der Bürgin oder dem Bürgen und der Bank nicht aufgelöst. Die Bank kann sich nach wie vor jederzeit an die Bürgin oder den Bürgen wenden.
Eine mögliche Vereinbarung im Scheidungsvergleich ist, dass von Seiten der Bank zwischen einem Hauptschuldner oder einer Hauptschuldnerin und einem Ausfallsbürgen oder einer Ausfallsbürgin unterschieden wird = Ausfallsbürgschaft. Dadurch rückt die Bürgin oder der Bürge zwar ein Stück weit aus der Haftung weg, wird aber dennoch in Anspruch genommen,
- wenn gegen den Hauptschuldner oder die Hauptschuldnerin Exekution geführt, aber keine volle Befriedung erlangt wurde,
- wenn der Hauptschuldner oder die Hauptschuldnerin in Konkurs gegangen ist,
- wenn der Hauptschuldner oder die Hauptschuldnerin unbekannten Aufenthalts ist.
Umschuldung
Ein gemeinsamer Kredit kann durch zwei getrennte, von jeweils einem Ehepartner oder einer Ehepartnerin aufgenommenen Kredit ersetzt werden (hier muss die Bank zustimmen).
Hinweis: Die beschriebenen Inhalte sind unverbindlich und nicht mit einer Rechtsberatung
gleichzustellen.
Dieser Artikel wurde am 22. April 2022 aktualisiert.
Bildquelle: Shutterstock
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