Grundbuch und Grundbuchauszug
Was das öffentliche Verzeichnis regelt und wie man es liest.
Wer in Österreich eine Liegenschaft erwirbt – sei es Grundstück, Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung –, muss sich ins Grundbuch eintragen lassen. Erst dann gilt man als rechtmäßiger Besitzer/rechtmäßige Besitzerin. Nicht zuletzt ist das Grundbuch auch vor dem Kauf eine wichtige Informationsquelle und gibt Auskunft über bestehende Rechte und Belastungen, die mit einer Liegenschaft verbunden sind. In diesem Beitrag lesen Sie, was man über das Grundbuch alles regeln kann inklusive einem Glossar mit wichtigen Begriffen.
Das Wichtigste im Überblick
- Im Grundbuch sind Grundstücke, deren EigentümerInnen sowie damit verbundene Rechte und Belastungen verzeichnet.
- Es ist öffentlich und kann von jedem/von jeder eingesehen werden.
- Ein Grundbuchauszug kostet meist 14,40 Euro und kann beim Notar, beim Bezirksgericht oder über Online-Dienste abgefragt werden.
- Für eine Eintragung als EigentümerIn müssen Sie Gebühren bezahlen, ebenso für Änderungen und Löschungen.
- Ein Grundbuchauszug besteht aus dem A-Blatt (Angaben zur Liegenschaft), dem B-Blatt (Angaben zu den Eigentümern) und dem C-Blatt (Angaben zu Belastungen der Liegenschaft).
Was wird im Grundbuch festgehalten und geregelt?
Das Grundbuch ist ein elektronisches, öffentliches Verzeichnis über alle Grundstücke und deren EigentümerInnen. Neben den Eigentumsrechten sind jeweils weitere mit dem Grundstück verbundene Rechte und Belastungen eingetragen. Dazu gehören:
- Baurechte
Wer darf auf diesem Grundstück ein Bauwerk einrichten?
- Wohnungseigentum
Wer sind die EigentümerInnen bereits errichteter Immobilien?
- Pfandrechte
Ist dieses Grundstück bzw. diese Immobilie mit einer Hypothek belastet?
- Dienstbarkeiten (Servitute)
Das sind Nutzungsrechte für Nicht-GrundstückseigentümerInnen zum Beispiel das Recht, einen Weg zu benutzen.
Wichtig: Jede/Jeder kann in das Grundbuch Einsicht nehmen, weil es sich um ein öffentliches Verzeichnis handelt.
Weitere Eintragungen im Grundbuch
Neben dem Eigentümer/der Eigentümerin werden im Grundbuch die Lage, die Flurnummer, die Belastungen und die Grundschuld eingetragen. Das Grundbuch verzeichnet also alle bebauten und unbebauten Grundstücke des jeweiligen Bezirks.
Dokumente und Anmerkungen im Grundbuch
Grundbuchseintragungen können nur auf Grund schriftlicher Urkunden (z.B. Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Darlehensvertrag, Heiratsurkunde) erfolgen. Diese Urkunden werden durchnummeriert in der nach Jahren geordneten Urkundensammlung aufbewahrt, die beim zuständigen Bezirksgericht öffentlich zugänglich ist.
Darüber hinaus kann durch Anmerkungen (z.B. Anmerkung der Rangordnung, Konkurs, Minderjährigkeit, laufendes Versteigerungsverfahren) und Ersichtlichmachungen (Berechtigungen aus Grunddienstbarkeiten, öffentlich rechtliche Verpflichtungen etc.) auf bestimmte rechtlich erhebliche Tatsachen hingewiesen werden.
Wann wird etwas im Grundbuch eingetragen?
Um Eigentum an einer Liegenschaft zu erwerben, muss beim zuständigen Grundbuchgericht um Einverleibung des Eigentumsrechts angesucht werden. Hierfür muss ein Grundbuchgesuch gestellt werden. Dies erfolgt meist elektronisch.
Den Grundbuchauszug verstehen: so geht’s
Ein Auszug aus dem Grundbuch ist auf Anhieb gar nicht so leicht zu verstehen. Beispiele zum Aufbau des Grundbuchauszugs finden sich auf der Website der Arbeiterkammer oder auf der behördenübergreifenden Plattform help.gv.at.
Kleines Glossar zum Grundbuch in Österreich
Eintragungen im Grundbuch sind für juristische Laien oft schwer verständlich. Nachfolgend ein kleines Glossar mit wichtigen Begriffen.
- Aufsandung bzw. Aufsandungserklärung
Im Grundbuchrecht wird beim Eigentumsübertrag unter der Aufsandungserklärung eine notariell oder gerichtlich beglaubigte Erklärung vom/von Verkäufer/in und Käufer/in (die sogenannte „ausdrückliche“ Erklärung) verstanden. Es wird darin festgehalten, dass diese in die grundbücherliche Eintragung einer vertraglichen Änderung ihrer Rechte einwilligen. Der Eigentumsübergang ist damit aber noch nicht vollzogen, da die Rechtsänderung im Grundbuch noch eingetragen werden muss. Häufig wird die Aufsandung gemeinsam mit der Beurkundung des Kaufvertrags im Notartermin erklärt.
- Einlagezahl
Die Einlagezahl (EZ) im Grundbuch ist eine Nummer, mit der sich eine bestimmte Grundbucheinlage eindeutig identifizieren lässt. Angenommen Sie möchten einen Auszug für eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Haus: Dann gibt es dafür genau eine Grundbuchseinlage mit einer ganz spezifischen Einlagezahl. Die Einlagezahl sieht man am Grundbuchauszug ganz oben rechts.
- Fruchtgenussrecht
Das Fruchtgenussrecht besagt, dass man eine Sache benützen und davon profitieren darf, obwohl man nicht der Eigentümer/die Eigentümerin ist. In Bezug auf eine Wohnung bedeutet das, dass man darin wohnen oder sie auch vermieten dürfte. Falls ein Fruchtgenussrecht von Dritten auf ein Grundstück oder eine Wohnung besteht, ist das eine Belastung, die im C-Blatt des Grundbuchs vermerkt wird.
- Kataster
Der Kataster ist ein Verzeichnis darüber, wie ein bestimmter Bezirk in Grundstücke unterteilt ist bzw. wo sich die Grenzen dieser Grundstücke befinden. Grundlage des Katasters sind Vermessungen, daraus ergeben sich dann Karten bzw. Koordinatenangaben, welche die Grundstücksaufteilung verbindlich festlegen.
- Pfandrecht
Unter Umständen ist auch ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen: Das bedeutet, dass das Grundstück oder die Immobilie als Sicherheit dient, falls ein laufender Kredit nicht zurückgezahlt wird. Der Gläubiger/die Gläubigerin des Kredits, kann seine/ihre Forderung dann aus dem Verkauf der Immobilie decken. Das Pfandrecht auf ein Grundstück bzw. eine Immobilie stellt eine Belastung dar, die im C-Blatt des Grundbuchs verzeichnet ist.
- Plombe
In der Aufschrift des Grundbuchauszugs findet sich manchmal auch der Vermerk „Plombe“. Das heißt nichts anderes, als dass hier gerade ein Antrag in Bearbeitung, aber noch nicht abgeschlossen ist. Es ist also mit Änderungen zu rechnen.
- Veräußerungsverbot
Wenn Sie eine Immobilie mit einem Veräußerungsverbot besitzen, dann dürfen Sie diese nicht verkaufen oder verschenken – es sei denn, Sie erhalten das Einverständnis desjenigen/derjenigen, der/die Ihnen das Verbot erteilt hat. Ein Veräußerungsverbot wird oft zwischen nahen Verwandten, etwa Eltern und Kindern, vereinbart: Die Eltern schenken dem Kind also eine Liegenschaft, legen aber gleichzeitig fest, dass dieses die Liegenschaft nicht verkaufen darf. Wenn ein „Belastungs- und Veräußerungsverbot“ vorliegt, dann darf die Liegenschaft auch nicht mit einem Pfandrecht belegt werden. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot ist im C-Blatt des Grundbuchs vermerkt.
- Vorkaufsrecht
Wenn ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, bedeutet das Folgendes: Im Falle eines Verkaufs der Liegenschaft muss der eingetragene Rechteinhaber/Rechteinhaberin befragt werden, ob er/sie nicht selbst die Liegenschaft kaufen will. Ihm//ihr müssen dabei die gleichen Konditionen angeboten werden, die für den Verkauf vereinbart wurden. Nach der Anfrage hat der Vorkaufsberechtigte 30 Tage Zeit, um das Kaufangebot anzunehmen.
- Wohnrecht
Das Wohnrecht begründet ein Recht von Nicht-EigentümerInnen, eine Immobilie zu bewohnen. Üblicherweise wird das Wohnrecht ins Grundbuch eingetragen, sodass es auch im Falle des Verkaufs gültig bleibt. Ein lebenslanges Wohnrecht wird oft bei Schenkungen innerhalb der Familie vereinbart: Die ältere Generation will beispielsweise das Haus bereits zu Lebzeiten verschenken, aber den Rest des Lebens noch darin wohnen.
Dieser Artikel wurde am 22. April 2022 aktualisiert.
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