Farewell! – 5 Tipps für den privaten Wohnungsverkauf

Die Gründung einer Familie, der berufliche Umzug in eine andere Stadt, ein Erbe, für das Sie keine Verwendung haben oder auch ein finanzieller Umstand – die Gründe können vielfältig sein. Aber Sie haben sich entschieden: Es ist Zeit, Ihre Wohnung in neue Hände zu geben. Dann müssen Sie diese jetzt nur noch an den richtigen Mann/die richtige Frau bringen. Dafür brauchen Sie nicht unbedingt eine/einen MaklerIn, Sie können den Verkauf auch selbst organisieren. Seien Sie sich aber bewusst, dass der private Wohnungsverkauf nicht nur zeitaufwendiger ist, sondern dass Sie sich auch um sämtliche Details kümmern müssen. Wir haben fünf Tipps, die Sie beachten sollten.

Tipp #1: Achten Sie auf mögliche steuerliche Abgaben

Behalten Sie beim Wohnungsverkauf immer Steuern und Abgaben im Blick, denn auch der Staat bekommt seinen Anteil. Die wichtigste Steuer ist dabei die Immobilienertragssteuer. Sie wird grundsätzlich immer dann fällig, wenn eine Wohnung gewinnbringend verkauft wurde. Es gibt aber auch Ausnahmen, die zur Reduktion oder gar zum Ausfall der Steuer führen, z. B. dann, wenn Ihnen die Wohnung vom Zeitpunkt der Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient hat.

Tipp #2: Suchen Sie die wesentlichen Infos zu Ihrer Wohnung heraus

Um potentielle KäuferInnen von Ihrer Wohnung bzw. einem Kauf zu überzeugen, ist es wichtig, alle essentiellen Informationen und Unterlagen parat zu haben. Das reicht von wohnungsbezogenen Details (Quadratmeterzahlen, Grundriss, Heizungstyp etc.) über Strom- und Heizabrechnungen bis hin zu Eigentümerverhältnissen (Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum, etwaige Rücklagen etc.). Nichts ist in einem Verkaufsgespräch unangenehmer, als auf eine konkrete Frage nur mit einem unsicheren Lächeln reagieren zu können. Denken Sie dabei auch an einen gültigen Energieausweis. Seine Aushändigung ist bei einem Verkauf Pflicht, ansonsten können hohe Strafen anfallen.

Tipp #3: Von der Informationspflicht zum Kaufvertrag – Klären Sie rechtliche Aspekte

Eine geordnete Dokumentation bzw. Informationssammlung rund um Ihre Wohnung ist auch aus rechtlicher Perspektive wichtig. Denn Sie sind gegenüber KäuferInnen verpflichtet, alle relevanten Informationen zu Ihrer Immobilie mitzuteilen. Dazu gehören Rechtsverhältnisse, Mietverträge, Sozialbindungen sowie die Auskunft um den Zustand der Wohnung. Bei Gemeinschaftseigentum empfiehlt es sich, auch Versammlerprotokolle oder Wohngeldabrechnungen vorliegen zu haben. (Achtung: Sollten Sie diese erst anfordern müssen, sollten Sie mit einem Unkostenbeitrag rechnen).

Wenn Sie dabei Gefahr laufen, den Überblick zu verlieren, können Sie einen Rechtsbeistand um Hilfe bitten. Er/Sie steht Ihnen bei der Klärung offener Fragen zur Seite und kann Sie bei etwaigen Härtefällen unterstützen. Ein solcher Fall wäre zum Beispiel ein bestehendes Vorverkaufsrecht. Dieses wird von EigentümerInnen an eine andere Person verliehen und berechtigt diese, die Immobilie bei einem Verkauf anstelle des Kaufinteressenten zu erwerben.

Spätestens beim Erstellen des Kaufvertrags kommen Sie um eine/einen Juristin/Juristen nicht mehr herum. Denn nachdem Sie sich mit der/dem KäuferIn auf alles geeinigt haben, brauchen Sie eine/einen NotarIn, der Ihren Kaufvertrag aufsetzt. Erst wenn dieser unterzeichnet und beurkundet ist, kann der Eigentümerwechsel im Grundbuch vermerkt werden.

Tipps für den privaten Wohnungsverkauf
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Tipp #4: Legen Sie den Wohnungspreis richtig fest

Bevor Sie Ihre Wohnung zum Verkauf anbieten, sollten Sie sich über den Wert Ihrer Immobilie im Klaren sein. Einen guten ersten Überblick geben dabei gängige Marktwerte oder Sie schauen sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Ihrem Bezirk an. Sie müssen allerdings auch Aspekte wie Lage, Zustand des Objekts, Baujahr, Grundriss und eventuelle Ausstattung (Garten, Balkon, Parkett etc.) berücksichtigen. Im Internet sind dazu unterschiedliche Online-Immobilienwert-Rechner und -Kalkulatoren verfügbar, die eine grobe Orientierung bieten.

Für eine genauere Einschätzung empfiehlt es sich, eine fachliche Unterstützung zu Rate zu ziehen. Eine/ein GutachterIn oder SachverständigeR kann zum Beispiel professionell einen Verkehrswert errechnen. Durch diese Art der Immobilienbewertung wird der am Markt zu erzielende Verkaufspreis für Ihre Wohnung ermittelt. Banken, die über eine Immobilienabteilung verfügen wie unsere Oberbank Immobilien Service Gesellschaft, können ebenfalls bei der Beurteilung Ihres Wohnungswertes helfen und eine qualifizierte Markteinschätzung geben.

Tipp #5: Setzen Sie Ihre Wohnung für die Bewerbung richtig in Szene

Sie haben steuerliche und rechtliche Aspekte für Ihren Wohnungsverkauf geklärt, einen Wunsch-Kaufpreis ermittelt und alle relevanten Unterlagen herausgesucht? Dann können Sie sich jetzt nach potentiellen KäuferInnen umschauen. Dafür gibt es mittlerweile viele kostenfreie Marktplattformen, Social-Media-Gruppen sowie die Möglichkeit, online als auch offline Inserate zu schalten. Beachten Sie dabei: Für die Wohnungsliebe auf den ersten Blick spielt vor allem die Ästhetik eine wesentliche Rolle. Schöne Fotos von aufgeräumten Wohnungen bilden daher die Basis, dass sich Ihre Wohnung von den anderen abhebt und sich so potentielle KäuferInnen für sie interessieren und nach weiteren Informationen dazu suchen. Das gilt übrigens auch für Besichtigungstermine. Achten Sie stets darauf, dass Interessenten Ihre Wohnung ordentlich und sauber vorfinden – und zu Tageszeiten vorbeikommen, zu denen das Nachbarskind gerade nicht am Schlagzeug probt. So steht einem erfolgreichen Verkauf nichts mehr im Wege.

Ein privater Wohnungsverkauf ist also möglich, wenn man sich gut informiert. Dennoch raten wir, gerade wenn man das erste Mal eine Immobilie verkaufen will und noch eine gewisse Erfahrung und Routine fehlt, sich ExpertInnen zur Hilfe zu holen. Ein professioneller Blick kann vor Stolpersteinen und Fehlentscheidungen schützen und viel Ärger ersparen.

Dieser Artikel wurde am 1. August 2019 verfasst.