Steuern beim Immobilienverkauf
Welche Gebühren fallen an?
Wer eine Immobilie im Privatvermögen veräußert, ist seit 2012 steuerpflichtig; d.h. er unterliegt grundsätzlich der Immobilienertragssteuer (ImmoESt) in Höhe von 30 Prozent. Wie hoch die Steuern im Endeffekt sind, oder, ob ein Befreiungstatbestand von der Steuer vorliegt, hängt davon ab, ob es sich um sogenanntes Alt- oder Neuvermögen handelt.
Steuerlicher Unterschied bei Alt- und Neufällen
Günstiger ist es für Veräußerer, deren Immobilien unter Altvermögen fällt. Das sind jene, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden. Für Altfälle beträgt die effektive Besteuerung bei einem Verkauf nur 4,2 Prozent des Kaufpreises, weil 86 Prozent davon als pauschale Anschaffungskosten abgezogen werden können – sofern die Liegenschaft nicht nach Ende 1987 umgewidmet wurde. Wurde die Immobilie jedoch seither in Bauland umgewidmet, müssen effektiv 18 Prozent des Verkaufserlöses versteuert werden.
Alle Liegenschaften, die die Besitzer selbst zu einem späteren Zeitpunkt erworben haben und verkauft werden, gelten als Neuvermögen. Für dieses gilt der volle Steuersatz in Höhe von 30 Prozent. Sollte die Immobilie durch Schenkung oder Erbschaft erworben worden sein, so ist der letzte entgeltliche Anschaffungszeitpunkt maßgeblich. Umwidmungen sind dann steuerlich relevant, wenn diese die Bebauung eines Grundstücks erst ermöglichen. Keine steuerlich wirksame Umwidmung liegt vor, wenn sich lediglich die Widmungskategorie ändert, etwa ein Mischgebiet auf Wohngebiet umgewidmet wird.
Steuerbefreiungen
Die ImmoESt fällt beim Verkauf einer Immobilie jedoch nicht immer an. Zu den relevantesten Steuerbefreiungen zählen die Hauptwohnsitz- und die Herstellerbefreiung.
Hauptwohnsitzbefreiung
Eigenheime und Eigentumswohnungen können steuerfrei veräußert werden, wenn diese dem Verkäufer für mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben und durch den Verkauf der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Die Befreiung für den Hauptwohnsitz kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf der Wohnung oder des Eigenheims dieses durchgehend fünf Jahre als Hauptwohnsitz genutzt wurde.
Mag. Michael Schenk von der JLWS Rechtsanwälte OG in Linz (www.jlwss.at) rät:
Bewahren Sie im Hinblick auf den notwendigen Nachweis Dokumente, die die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz beweisen auf und lassen Sie die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung vom Rechtsanwalt als Vertragserrichter überprüfen.
Achtung: Laut Rechtsprechung des VwGH ist bei einer Veräußerung eines Eigenheims unter Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung nur jener Anteil des Grund und Bodens von der Befreiung erfasst, der üblicherweise (nach der Verkehrsauffassung) als Bauplatz erforderlich ist (VwGH 29.03.2017, Ro 2015/15/0025). Hier werden maximal 1.000 m² von Grund und Boden als ausreichend und angemessen angesehen (BFG 10.02.2020, RV/2100879/2018).
Wichtig: Der Hauptwohnsitz ist im Zuge der Veräußerung tatsächlich aufzugeben. Die Finanzbehörden tolerieren hier eine Frist von längstens einem Jahr.
Selbst hergestellte Gebäude
Beim Verkauf selbst hergestellter Gebäude ist der auf das Objekt entfallende Gewinn steuerfrei, nicht jedoch der Teil, der Grund und Boden betrifft. Die Steuerbefreiung auf das Gebäude gilt allerdings nur, wenn dieses innerhalb der vergangenen zehn Jahre nicht dazu genutzt wurde, Einkünfte zu erzielen. Die Steuerbefreiung gilt für den Hersteller und ist nicht auf den Rechtsnachfolger übertragbar. Wer nur Teile des Hauses gebaut oder saniert hat, kann nicht auf die Milde des Fiskus hoffen.
Häufige Fragen zum Thema
Fallen Erbschaften und Schenkungen auch unter den Anwendungsbereich der ImmoESt?
Da von der Immobilienertragsteuer nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge betroffen sind, ist die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft nicht steuerrelevant. Es gibt keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung und daher auch keinen Gewinn beim Verkauf des Hauses, für den Steuern anfallen könnten.
Ein weiterer Tipp von Mag. Michael Schenk:
Es empfiehlt sich immer, die der letzten Übertragung zugrundeliegende Urkunde vom Grundbuchsgericht auszuheben, um prüfen zu können, welche Vereinbarung dem Vertrag tatsächlich zugrunde liegt. Der Vertragstext kann hier in manchen Fällen auch hinsichtlich der Entgeltlichkeit zu einem anderen Ergebnis führen, als die Überschrift vermuten lässt. Ihr Rechtsanwalt berät Sie hier gerne!
Gibt es – abgesehen von der ImmoESt – weitere Abgaben, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen?
Bei einer Immobilienveräußerung – auch bei einer unentgeltlichen Übertragung – fallen die Grunderwerbsteuer (GrESt) und die Grundbuch-Eintragungsgebühr an. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent vom Wert der Gegenleistung, also vom Kaufpreis. Ist der tatsächliche Wert der Immobilie jedoch höher oder erfolgt eine unentgeltliche Übertragung, wird dieser tatsächliche Wert als Bemessungsgrundlage herangezogen. Im Falle einer Erbschaft, einer Schenkung oder eines Verkaufs zwischen nahen Angehörigen kommt ein begünstigter Stufentarif zwischen 0,5 und 3,5 Prozent zur Anwendung. Zusätzlich fällt noch die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht in Höhe von 1,1 Prozent an.
Wer hat die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr zu zahlen?
In der Regel wird vertraglich vereinbart, dass sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Eintragungsgebühr vom Käufer der Immobilie getragen werden.
Dieser Expertenbeitrag wurde am 7. Mai 2022 aktualisiert.
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Copyright: Werner Dedl
Mag. Michael Schenk
JLWS Rechtsanwälte OG, Linz
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