Auf gutem Grund: Worauf beim Grundstückskauf zu achten ist
Als ersten Schritt zum Traum vom Eigenheim kümmert man sich üblicherweise um das Grundstück. Ist es gefunden, gilt es zunächst abzuklären, ob Sie Ihr Traumhaus darauf auch tatsächlich bauen können und dürfen. Was es von rechtlicher und finanzieller Seite zu beachten gilt, ist nachfolgend zusammengefasst.
Flächenwidmungs- und Bebauungsplan einsehen
Um zu erfahren, ob und wie auf dem gewünschten Grundstück gebaut werden darf, liegen bei den Gemeindeämtern (in Wien bei der MA 21) die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne zur allgemeinen Einsicht auf. Letztere geben beispielsweise Aufschluss darüber, welche Dachformen oder wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen und welcher Mindestabstand zu den Nachbargrundstücken einzuhalten ist.
Der Flächenwidmungsplan legt genau fest, wo und was gebaut werden darf. In der Regel wird dies für zehn Jahre im Voraus geplant. Deshalb sollte man sich Zeit nehmen und ihn gründlich studieren. Er informiert auch darüber, ob sich das Grundstück beispielsweise in einem Hochwasser- oder Naturschutzgebiet befindet. Von Bedeutung ist auch die Widmung der Nachbargrundstücke. Liegt das Objekt nämlich an der Grenze zu einem Baumischgebiet, kann das Nachbargrundstück bereits als Fläche zur industriellen Nutzung gewidmet sein und der Traum vom ruhigen Wohnen wird nicht aufgehen.
TIPP: Informationen über Grundstücksvermessungen, rechtliche Grundlagen, Kartographie etc. erhalten Sie auf der Seite des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen.
Einen Blick ins Grundbuch werfen
Auch wenn es zunächst nur um einen Bauplatz geht, sollten Sie dennoch unbedingt einen Blick in das Grundbuch werfen. Überprüfen Sie vor dem Kauf alle gesetzlichen Auflagen, Rechte und Beschränkungen, wie:
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Zu diesem Zweck sollten Sie sich einen möglichst aktuellen Grundbuchsauszug verschaffen, den Sie bei jedem Bezirksgericht oder Vermessungsamt über jede in Österreich gelegene Liegenschaft erhalten. Das Grundbuch ist auch kostenpflichtig online abfragbar. Siehe auch JW-Artikel Grundbuch
Größe des Hauses und des Grundstücks
Natürlich gibt es in der Bauordnung auch bestimmte Größen einzuhalten. Einen wichtigen Parameter bildet der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze – dieser muss beidseitig mindestens drei Meter sein. Je nach Größenvorstellung Ihres Hauses müssen Sie dies mitberechnen. Wenn Ihr Haus beispielsweise eine Breite von 10 Meter haben sollte, dann empfiehlt sich eine Mindestbreite des Grundstückes von 16 Metern.
Wenn Sie Wert auf ein energie-effizientes Haus legen, ist es wichtig, die optimalen Voraussetzungen schon beim Grundstückkauf zu beachten. Bei einem Sonnenhaus ist z. B. eine Südlage und eine Ausrichtung gegen Süden Voraussetzung. Auch bei einem Passivhaus ist für die Nutzung der Sonne als passive Energiequelle eine Südlage optimal. Im Gegenzug dafür sind die Anschaffungskosten für Grundstücke mit Südlage etwas höher. Und wenn Sie einen Bungalow bauen möchten, benötigen Sie zumeist mehr Grundfläche als bei einem Stockhaus.
Bei der Grundstücksgröße auch zu berücksichtigen
- Wenn Sie über einen „grünen Daumen verfügen“ und daher gerne „garteln“, sollte das Grundstück größer sein.
- Ein größeres Grundstück empfiehlt sich auch dann, wenn der Garten der Spielplatz Ihrer Kinder und Enkel gedacht ist.
- Ein kleinerer Grund – und damit Garten – ist dann wiederum der richtige, wenn Sie sich, vielleicht auch aufgrund des Alters, weniger um die Pflege kümmern möchten und können.
Apropos „Wer pflegt mein Grundstück?“ v. a. dann, wenn kein unmittelbarer Bauzwang besteht: Nicht alle möchten sich Schafe zulegen – nicht jeder kennt einen Bauern, der das erledigen kann. Im Sinne einer guten Nachbarschaft sollte man daher auch die Grundstückspflege mit den angrenzenden Grundstückseigentümern klären.
Möglichen Bauzwang beachten
Für viele Grundstücke, die für ein Eigenheim erworben werden, besteht ein Bauzwang. Das bedeutet, dass innerhalb einer bestimmten Frist eine Immobilie auf diesem Grundstück errichtet oder mit dem Bau begonnen sein muss. Im Regelfall beträgt die Frist für den Baubeginn ab Erwerb fünf Jahre. Es kann aber von Gemeinde zu Gemeinde bzw. Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein. Manche Gemeinden geben sich mit dem Spatenstich innerhalb von fünf Jahren zufrieden, andere verlangen, dass der Rohbau inkl. Dach aufgestellt ist, wieder andere, dass das Hauptgebäude bewohnbar ist.
Er- und Aufschließung abklären
Jedes Grundstück, auf dem der Bau eines Gebäudes geplant ist, muss aufgeschlossen werden. Das betrifft die Bereiche:
- Kanalisation
- Energie- und Wasserversorgung
- Telefon
- Abfälle
Aufgeschlossene Grundstücke sind in der Regel teurer, da die Vorbesitzerin/der Vorbesitzer die Investitionskosten zur Aufschließung des Grundes in den Verkaufspreis einkalkuliert. Ist das Grundstück nicht aufgeschlossen prüfen Sie, wie hoch die Erschließungskosten sind und berechnen Sie gleichzeitig, wie lange die notwendigen Arbeiten Ihren Hausbau verzögern werden.
Bodenbeschaffenheit und Altlasten
Hanglagen müssen beispielsweise anders bebaut werden als ebene Flächen. Bei hohem Grundwasserstand ist möglicherweise eine aufwändige und kostspielige Kellerabdichtung nötig. Befindet sich ihr Wunschgrundstück auf einem alten Industrie- oder Gewerbegebiet, sollten Sie sich bezüglich Altlasten informieren. Hier kann eine Anfrage beim Altlastenkataster oder beim Bauamt gestellt oder auch ein Bodengutachten beauftragt werden, um umweltgefährdende Stoffe wie Chemikalien, Öl oder Elektroschrott ausschließen zu können.
Wohnumfeld besichtigen
Nicht nur das Grundstück und dessen Beschaffenheit, sondern auch das Wohnumfeld sollte in Ihre Entscheidung einfließen. Nehmen Sie Nachbarschaft, Infrastruktur, Freizeitangebot und verkehrstechnische Anbindung unter die Lupe und überlegen Sie gut, ob es für Sie passt und welche Abstriche Sie möglicherweise in Kauf nehmen wollen.
Was Sie vor und beim Kauf beachten müssen
Der Kauf des Grundstücks muss in jedem Fall von einer Notarin oder einem Notar beglaubigt werden. Bedenken Sie, dass das Grundstück nicht mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Zahlung in Ihr Eigentum übergeht. Dafür muss erst die Eintragung ins Grundbuch getätigt und Hypotheken oder Vorverkaufsrechte der bisherigen Besitzerin oder des Besitzers gelöscht werden. Auch die Grunderwerbssteuer muss noch bezahlt werden, bevor Sie das Grundstück Ihr Eigen nennen dürfen.
Fazit
Beim Erwerb eines Grundstücks sind neben Lage und Preis noch weitere Faktoren relevant. Grundbuchrechtliche Aspekte, Vorschriften der Stadt oder Gemeinde und weitere rechtliche Begebenheiten sind bei der Wahl des Bauplatzes zu beachten. Auch hier gilt einmal mehr, dass Sie sich im Vorfeld gut informieren müssen. So finden Sie den richtigen Bauplatz für Ihre Wunschimmobilie und werden nicht von unerwarteten Kosten überrascht.
Verwendete und weiterführende Quellen u.a.:
https://www.oesterreich.gv.at/
https://www.oberbank.at/jetztwohnen/kauf-grundstueck
Dieser Artikel wurde am 25. März 2021 erstellt.
Fotoquelle: Shutterstock
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