Faktoren der Immobilienbewertung
Darauf sollten Sie achten
Für die Bestimmung des Immobilienwertes gibt es verschiedene Verfahren und noch mehr Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Mag. Matthias-Munir Midani, Geschäftsführer der Oberbank Immobilien Service GmbH, weiß welche das sind.
Wert und Preis
Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, Sie wollen den besten Preis herausschlagen. Ist der Preis, den die VerkäuferInnen verlangen, wirklich korrekt? Verlangen Sie vielleicht versehentlich eine Summe, die wesentlich unter dem Verkaufswert Ihrer Immobilie liegt? Damit alle Parteien fair behandelt werden, bedarf es einer Liegenschaftsbewertung, in der sämtliche Faktoren zu berücksichtigen sind.
Des Öfteren ist die Meinung anzutreffen, dass die Bewertung einer unbebauten Liegenschaft einfacher ist, als die einer bebauten. Dies ist allerdings nicht unbedingt der Fall, denn auch hier sind zahlreiche Recherchen zu tätigen.
„Die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf sind Lage, Lage und nochmal Lage“ – so lautet das Mantra der Immobilienbranche. Auch wenn dieser Spruch bereits etwas in die Jahre gekommen ist, so hat er dennoch nichts an seiner Aussagekraft verloren.
Das räumliche Umfeld
Doch blicken wir zunächst auf das große Ganze, die Makrolage, das räumliche Umfeld im weiteren Sinne. Ausschlaggebend für die Bewertung sind die Attraktivität einer Stadt oder Region, die Infrastruktur was den Verkehr und die öffentliche Anbindung betrifft, aber auch die soziale Infrastruktur; d. h. welche Geschäfte, Schulen und Ärzte es in der direkten Umgebung gibt. Die sogenannte Mikrolage ist die direkte Umgebung einer Immobilie. Die umgebenden Straßen sowie die direkte Nachbarschaft rücken in den Fokus, denn das sind Faktoren, die sich später nicht mehr beeinflussen lassen.
Das Grundstück
Wesentlich ist die Widmung des Grundstücks. Denn nur als Bauland gewidmete Flächen können (je nach geltender Raumordnung) bebaut werden und erzielen den höchsten Wert. Natürlich wirken sich aber auch Größe und Form sowie das Niveau des Grundstücks auf den Wert aus.
Bei bebauten Grundstücken ist zusätzlich das sich darauf befindliche Gebäude zu bewerten. Festgestellt wird, welche Kosten bei einer Wiederherstellung eben jenes Gebäudes zum Bewertungszeitpunkt entstehen würden. Die Höhe der Neuherstellungskosten ist abhängig von der Größe und Ausstattung. Durch Berücksichtigung der Lebensdauer des Gebäudes, abhängig von der Bauweise und des Baujahres, wird die Alterswertminderung berechnet.
Ein weiterer Bewertungsfaktor bei bebauten Grundstücken sind die Außenanlagen. Ein Pool, ein Schwimmteich oder hochwertige Freiflächen wirken sich positiv auf den Wert einer Immobilie aus.
Bewertung von Eigentumswohnungen
Grundsätzlich unterscheidet man:
- neu errichtete Objekte
- generalsanierte Objekte
- gebrauchte Objekte
Aufgrund der großen Nachfrage wirken sich auch diese Faktoren besonders auf den Wert einer Eigentumswohnung aus:
- Ausstattung
- Vorhandensein eines KFZ-Stellplatzes
- Freiflächen wie Balkon, Loggia, Terrasse oder Garten
Bedeutend ist bei Eigentumswohnung häufig die Aussicht, weswegen Objekte in höheren Geschoßen in der Regel teurer sind und ein Aufzug umso wichtiger wird. Auch bei Eigentumswohnungen ist die Lage ausschlaggebend, da in Ballungsräumen im Verkauf, aber auch in der Vermietung höhere Werte erzielt werden können.
Abschließend ist festzuhalten, dass der Markt ganz wesentlich vom Angebot und der Nachfrage beeinflusst wird und der Sachverständige den Markt in seiner Bewertung abbilden muss.
Matthias-Munir Midani
Immobilienexperte
der Oberbank
Filialfinder
Mit dem Oberbank Filialfinder finden Sie schnell & einfach die passende Filiale!