Was bei Baumängeln zu tun ist
Die richtige Vorgehensweise, Fristen und Gewährleistung
Baumängel sind ärgerlich, kostspielig und nicht immer leicht zu entdecken. Wer die häufigsten Baufehler kennt, weiß, wo er nachsehen muss und wie er diese geltend machen kann.
Was versteht unter einem Baumangel?
Ein Baumangel ist eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit eines Werks oder Gebäudes. Ein wesentlicher Baumangel liegt dann vor, wenn die Nutzbarkeit des Gebäudes oder Werks erheblich beeinträchtigt ist oder wenn ein Werk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Ein versteckter Baumangel ist ein Mangel, der bereits bei der Übergabe des Gebäudes vorhanden war, jedoch erst zu einem späteren Zeitpunkt erkennbar wurde. Wird der Mangel vom Auftraggeber innerhalb der Gewährleistungsfrist festgestellt, kann er gegenüber dem Auftragnehmer Ansprüche geltend machen.
Was Sie unbedingt wissen sollten
- Um Pfusch am Bau zu verhindern, ist von Anfang an Vorsorge notwendig.
- Wer kein Risiko eingehen möchte, sollte einen Bauberater beauftragen. Er begleitet den Bauherrn während des gesamten Bauprozesses und erkennt Baumängel frühzeitig.
- Man unterscheidet zwischen Baumangel und Bauschaden.
- Kellerfeuchtigkeit, Abblätterungen, undichte Dächer, fehlende Abdichtungen und Isolierungen und Schimmelflecken sind häufige Bauschäden und ein Zeichen für Pfusch am Bau.
- Nach Übergabe des Bauobjekts hat der Bauherr einen dreijährigen Gewährleistungsanspruch.
- Bei versteckten Mängeln hat der Bauherr 30 Jahre nach Erkennen des Schadens Anspruch auf Schadenersatz.
Der Unterschied zwischen einem (versteckten) Baumangel und einem Bauschaden
Baumängel und Bauschäden können bereits am Anfang des Bauprozesses entstehen und erst sehr spät entdeckt werden. Bereits beim geringsten Verdacht einer mangelhaften Bauausführung sollten Sie einen Fachmann kontaktieren und ein Gutachten erstellen. Doch was ist der Unterschied zwischen einem Bauschaden und einem Baumangel?
Als Baumangel bezeichnet man eine fehlerhafte Bauweise oder einen Zustand, der von dem erwarteten und vereinbarten Zustand einer Immobilie abweicht. Meist wird dieser Mangel vom Hersteller verursacht und muss von diesem behoben werden. Es können technische Mängel (Sachmängel) und juristische Mängel (Rechtsmängel) entstehen. Dieser Baumangel kann letztendlich zu einem gravierenden Bauschaden führen. Ein Beispiel für einen Baumangel wäre beispielsweise eine falsche Wärme- und Schallisolierung oder undichte Abdichtungen.
Häufige Baumängel:
- falscher Wärmeschutz und Wärmebrücken
- unzureichender Schallschutz
- mangelhafte Dränage
- falsche Abdichtung der Kelleraußenwand, an Balkonen oder Terrassen
- falsche Luftdichtheitsschicht
- fehlerhafte Fugenausbildung
Versteckte Mängel
Diese Mängel tauchen binnen sechs Monaten ab Übernahme auf. Das kann zum Beispiel ein Haarriss in einem Rohr sein, der erst bemerkt wird, wenn ein Wasserschaden entstanden ist. Es wird angenommen, dass versteckte Mängel schon von Anfang an vorhanden waren. Die Beweispflicht, dass diese bei der Übergabe noch nicht existiert haben – sondern auf die laufende Benützung des Käufers bzw. der Käuferin zurückzuführen ist – trifft den Verkäufer. Bei versteckten Mängeln haben Käufer 30 Jahre lang Zeit, Gewährleistung geltend zu machen. Treten Baumängel erst nach sechs Monaten auf, trifft den Käufer das Beweisproblem. Er muss nachweisen, dass diese bereits bei der Übernahme vorhanden waren.
Bauschaden
Verschlechtert sich der Zustand einer Immobilie durch gewisse Umstände wie beispielsweise Schimmelbildung, Risse, klemmende Türen, Verfärbungen oder andere Schäden, dann spricht man von einem Bauschaden. Ein Bauschaden kann durch einen Baumangel oder andere Ursachen (Verschleiß, Belastung, falsche Nutzungsweise, Unfälle, Naturkatastrophen) entstehen. Außerdem kann ein Bauschaden auch durch eine falsche Bauweise hervorgerufen werden. Meist trifft dies auf alte Kellerwände ohne Abdichtungen zu oder auf schlecht gedämmte Außenwände.
Häufige Bauschäden:
- Schimmel
- Kellerfeuchtigkeit (Wasserränder, abbröckelnder Putz, Ausblühungen)
- Risse
- undichte wasserführende Leitungen
- Pilzwachstum an Holzteilen
- Splitternde Silikonfugen
- hohl liegende Fliesen
Wie lange kann man Baumängel geltend machen?
Alle Schäden, die nach der Übergabe auftauchen, fallen unter die Gewährleistung. Diese kann bei Geschäften zwischen Unternehmen und Privatpersonen nicht vertraglich ausgeschlossen werden, allerdings bei Geschäften zwischen Privatpersonen sehr wohl. Bei der Ausübung dieses Rechts spielt die Beweissicherung eine große Rolle. Bereits bei der Übernahme sollten daher alle Räume detailliert fotografiert und Schäden dokumentiert werden. Als Beleg für Mängel kann auch ein privates Gutachten eingeholt werden.
Schadenersatz und Gewährleistung
Nicht immer besteht ein Anspruch auf Gewährleistung, sondern ein Schadenersatzanspruch. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn der Bauträger die Mängel nachweislich verschuldet hat. Die Frist zur Geltendmachung der Schadenersatzansprüche beträgt dabei drei Jahre und läuft ab der Kenntnis des Schadens. Jene Ansprüche verjähren erst nach 30 Jahren. In den ersten zehn Jahren muss der Auftragnehmer beweisen, dass er den Bau fachgerecht durchgeführt hat.
Wo werden Mängel und Schäden gemeldet?
Hat man nur eine Vertragsfirma, so müssen dieser alle Mängel der einzelnen Handwerksbetriebe bekannt gegeben werden und sie ist auch für deren Behebung verantwortlich. Wurden die Handwerksbetriebe direkt beauftragt, können und müssen die jeweiligen Unternehmen auch bei Gewährleistungsansprüchen direkt kontaktiert werden.
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Dieser Artikel wurde am 6. Dezember 2021 erstellt.
Fotoquelle: Shutterstock
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