Hypothek einfach erklärt
Ein eigenes Haus mit Garten. Für viele Menschen ist das noch immer der klassische Lebenstraum. Eine Möglichkeit zur Finanzierung ist ein Hypothekarkredit.
Was ist eine Hypothek?
Wenn ein Kredit für die Schaffung des eigenen Heims abgeschlossen wird, muss zumeist eine Hypothek aufgenommen werden. Mit Hypothek ist ein Pfandrecht an einem Grundstück gemeint. Das Pfandrecht dient dazu, eine Forderung abzusichern. Die/Der KreditgeberIn erhält dadurch – im Gegenzug für ihr/sein Geld – ein Recht auf Ihr Objekt. In Österreich werden Finanzierungen, die durch ein solches Grundpfandrecht auf eine Immobilie besichert sind, als Hypothekarkredit bezeichnet. Dieser kommt durch eine Eintragung des Kredits in das Grundbuch (Zum Artikel "Grundbuch") zustande.
Wie und wo wird die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch durchgeführt?
Im Grundbuch müssen die GläubigerInnen sowie der Forderungsbetrag eingetragen werden. Wenn der Kredit / das Darlehen beglichen wird, erlöschen die Hypothek und somit auch der Grundbucheintrag, jedoch nur auf Antrag beim zuständigen Bezirksgericht.
Jede Eintragung im Grundbuch besteht aus den sogenannten Blättern A bis C. Die Pfandrechte und sonstige Dienstbarkeiten stehen auf dem Lastenblatt C. Dort finden sich also Eintragungen, die aus Hypothekarkrediten entstehen. Ein ganz wesentlicher Besicherungsbestandteil ist dabei die Reihung der KreditgeberInnen. Denn sie gilt im Falle einer notwendigen Verwertung einer Liegenschaft. Die beste Absicherung besitzt die/der KreditgeberIn, die/der zuerst im C-Blatt gelistet ist. Bleibt Vermögen übrig, wird es auf die weiteren Grundbuchsreihungen verteilt.
Die Höhe der Belastung hängt auch vom Schätzwert der Liegenschaft ab. So wird im Normalfall vor der Eintragung einer Hypothek die zu belastende Liegenschaft bewertet. Vom errechneten Wert wird ein Abschlag abgezogen, um zu gewährleisten, dass auch anfallende Nebengebühren bedient werden können.
Das sind die Vor- und Nachteile von Hypothekendarlehen
ImmobilienbesitzerInnen müssen berücksichtigen, dass bei einem Hypothekendarlehen nicht der volle Kaufpreis eines Hauses als Hypothek eingesetzt werden kann. In der Regel beläuft sich die Hypothekenhöhe auf 60 bis 70 Prozent des ermittelten Verkehrswerts. Wird mehr Geld benötigt, muss eine weitere Liegenschaft angeboten werden.
Wenn Sie eine Hypothek auf Ihre Liegenschaft aufnehmen, sind die Zinsen niedriger als bei einer Konsumfinanzierung, da mit der Eintragung ins Grundbuch bereits eine Sicherheit vorhanden ist. Zudem besteht die Möglichkeit, zwischen festen und variablen Zinsen (Zum Artikel "Kreditvertrag") zu wählen. Und auch die Möglichkeit zur vorzeitigen Rückzahlung gestaltet diese Kreditform sehr attraktiv.
Als Nachteile sind die höheren Kosten zu nennen, die durch die Grundbucheintragung entstehen. Ein Verkauf ist nur unter der Bedingung möglich, dass der offene Saldo zur Gänze getilgt wird. Eine Vermietung ist jedoch jederzeit möglich, da die Immobilie von den Eigentümern frei genutzt werden kann.
Welche Arten von Hypotheken gibt es?
Bei Hypotheken gilt es zwei Begriffe zu unterscheiden: Die Höchstbetragshypothek und die Festbetragshypothek, auch Darlehenshypothek genannt. Die Entscheidung, welche Hypothek zur Anwendung kommt, ist abhängig von der Finanzierungsform.
Wird eine Höchstbetragshypothek eingetragen, dann kann dieses Pfand immer wieder verwendet werden. Ist z. B. ein Teil des Kredites bereits getilgt, so kann bei einer Aufstockung die bestehende Höchstbetragshypothek wieder als Sicherheit herangezogen werden.
Ist eine Festbetragshypothek eingetragen, kann dieses Pfandrecht nur für einen einzigen Kredit bzw. ein einziges Darlehen verwendet werden. Eine „Wiederausnützung“ ist bei diesem Pfandrecht nicht möglich. So können Nachranggläubiger damit kalkulieren, dass nach einer bestimmten Zeit (Laufzeit des Darlehens) die Hypothek wertlos ist, auch wenn diese weiterhin im Grundbuch eingetragen ist. Eine Festbetragshypothek wird meistens in Verbindung mit Wohnbauförderung eingetragen. Festbetragshypotheken können unter bestimmten Voraussetzungen auch gebührenfrei eingetragen werden. Diese wiederum in Zusammenhang mit einer Wohnbauförderung und Einhaltung bestimmter Kriterien wie z. B. die gesamte Wohnnutzfläche.
Dieser Artikel wurde am 20. November 2019 verfasst.
Fotoquelle: iStock
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