Das Grundbuch: Warum es für Grundstückskäufer so wichtig ist

Das Traumgrundstück ist gefunden? Wunderbar! Jetzt heißt es, einen Blick in das Grundbuch zu werfen. Ein Grundbuchauszug vor dem Kauf eines Grundstücks gibt nämlich Klarheit über Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen der Immobilie.

Ist die/der VerkäuferIn berechtigt, mir das Grundstück zu verkaufen? (Ist sie/er auch die/der EigentürmerIn lt. Grundbuch etc.?)
Ist das Grundstück mit Krediten etc. belastet?
Sind Servitute vorhanden (Wegerecht, Fruchtgenuss etc.)
Gibt es bauliche Auflagen, die im Grundbuch vorhanden sind, wie sieht das Grundstück (Gebäude) derzeit im Grundbuch aus? Ist alles legal erfolgt?
Gibt es etwaige Vorkaufsrechte? (z.B. auf Nachbargrundstücke)

Was sagt das Grundbuch aus?

Das Grundbuch ist ein, von den Bezirksgerichten geführtes, öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden Rechte eingetragen sind. Dies sind zum Beispiel Eigentum, Baurecht sowie Dienstbarkeiten und Reallasten. Aber auch Konkurse, Pfandrechte oder Versteigerungsverfahren sind darin vermerkt. Die Verwaltung des Grundbuchs unterliegt dabei dem Vertrauensgrundsatz. Das heißt, dass sich jeder auf die Richtigkeit der eingetragenen Angaben verlassen kann. Bitte beachten Sie: Sie sind tatsächlich erst EigentümerIn eines Grundstücks, wenn Ihr Name im Grundbuch veröffentlicht ist.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung, wobei für jede Katastralgemeinde ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung geführt werden. Im Hauptbuch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer („Einlagezahl“) bezeichnet, z. B. Einlagezahl 2229. Eine Liegenschaft wird daher oft auch als „Grundbuchseinlage“ (oder „Grundbuchskörper“) bezeichnet.

Wie kann ich in das Grundbuch Einsicht nehmen?

Früher tatsächlich noch ein gebundenes Buch, steht das Grundbuch heute auch digital zur Verfügung und ist für jedermann jederzeit einsehbar. Sie können beim Bezirksgericht Ihrer Wahl kostenlos einen Blick in das Grundbuch werfen und gegen eine Gebühr einen Ausdruck anfertigen lassen. Oder Sie nutzen die kostenpflichtige Online-Abfrage ganz bequem von zu Hause aus. Durchschnittlich müssen Sie dabei Kosten um die 14,40 Euro (Stand April 2019) einkalkulieren. Und nicht vergessen: Für den Fall, dass Sie den Grundbuchauszug bei Behörden vorlegen müssen, so ist dieser von einem Notar oder Rechtsanwalt zu beglaubigen.

Grundbuch

Wo finde ich welche Informationen?

Auf den ersten Blick erscheinen viele Grundbuchauszüge unübersichtlich. Jeder Auszug ist jedoch gleich aufgebaut:

Im „Kopf“ sind die zuständige Katastralgemeinde, die Einlagezahl, das Abfragedatum und das zuständige Bezirksgericht vermerkt.
Unser Tipp: Achten Sie auf die sogenannten (vorläufigen) Plomben. Darunter versteht man die Tagebuchzahl von offenen Anträgen auf Ihr Traumgrundstück.
In den A-Blättern finden Sie Adresse, Flächenausmaß, Benützungsarten (z. B. Baufläche, landwirtschaftlich genutzt, Garten, Wald etc.) sowie etwaige öffentlich-rechtliche Verpflichtungen (wie z. B. Wegerechte).
Im B-Blatt sind die Eigentümer des Grundstücks vermerkt.
Das C-Blatt gibt Auskunft über Belastungen wie Hypotheken und Dienstbarkeiten.

Wie kann mir das Grundbuch bei der Kreditvergabe helfen?

Wer ein Grundstück kauft oder ein Haus baut, muss nicht selten bei einer Bank um finanzielle Unterstützung ansuchen. Um der Bank eine Sicherheit für ihr Darlehen zu bieten, gibt es die Möglichkeit, eine Hypothek aufzunehmen, sprich die Bank in das Grundbuch einzutragen. Damit kann sie sich absichern, falls KundInnen zahlungsunfähig werden – gleichzeitig wird durch das geringere Risiko eines Verlustgeschäftes auch der Zinssatz für Sie als KundIn günstiger. Eine Win-Win-Situation für beide Seiten und bereits ein Standardverfahren im Wohnbaukreditbereich.

Übrigens kann man auch mehrere Gläubiger ins Grundbuch eintragen lassen. Hier gibt es eine Rangordnung nach dem Datum der Eintragung – je besser der Rang desto sicherer ist die Bedienung des jeweiligen Gläubigers. Auskunft über Hypotheken und Ranglisten gibt das C-Blatt.

Was kostet die Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch?

Die Kosten für den Eintrag richten sich in der Regel nach dem Kaufpreis und setzen sich aus mehreren Teilbereichen zusammen:

Eingabengebühr: 44 Euro über den elektronischen Rechtsverkehr, ansonsten 62 Euro
Eintragungsgebühr des Eigentumsrechts und des Baurechts: 1,1 Prozent vom Wert des Rechts (Ermäßigung bei Abbuchung und Einziehung von 22 Euro)
Eintragungsgebühr des Pfandrechts: 1,2 Prozent des Pfandbetrages

Die beiden Eintragungsgebühren werden im Nachhinein vom Gericht vorgeschrieben. Rechtsgeschäfte im erweiterten Familienkreis sowie gesellschaftsrechtliche Vorgänge zur Änderung von Unternehmensstrukturen können begünstigt sein.

Weiterführende Infos rund um das Grundbuch:

Quellen u.a.:

https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/grundbuch/Seite.600300.html

https://www.arbeiterkammer.at/beratung/konsument/bauenundwohnen/eigentum/Grundbuch.html

Fotoquelle: iStock

Dieser Artikel wurde am 12. Juni 2019 verfasst.

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