Immobilien richtig vererben

Was Sie beim Nachlass beachten müssen.

Ihren Nachlass regeln heißt: Ihr Erbe planen. Das manchmal über Generationen hinweg erwirtschaftete Familienvermögen will sorgfältig geschützt sein. Auch wenn das Thema Nachlass ein eher unbeliebtes ist, sollte die Aufteilung des Vermögens schon zu Lebzeiten mit den Erben besprochen werden. Denn eine Immobilie ist Teil des gesamten beweglichen und unbeweglichen Vermögens, das auf die jeweiligen Erben übergeht. Steuerberater Mag. Wolfgang Schmid und Notar Dr. Hans-Peter Prägler beantworten hier kompakt die wichtigsten Fragen. Ausdrücklich wird darauf hingewiesen, dass immer eine genaue Beratung erforderlich ist.

Wie vererbe ich eine Immobilie richtig?

Schmid: In Österreich gibt es keine Erbschafts- und Schenkungssteuer. Wer eine Immobilie erbt, zahlt zudem keine Immobilienertragssteuer. Diese wird erst in einem Veräußerungsfall in Höhe von 30% des Veräußerungsgewinns fällig. Zu bedenken ist jedoch, ob die Immobilie noch belastet ist und ob dadurch evtl. mögliche Schulden übergehen.

Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer ist der Wert der Immobilie bzw. des Grundstücks. Je teurer die Immobilie, desto höher auch die Besteuerung. Die offizielle Ermittlung des Grundstückswerts erfolgt über eine Abfrage beim BMF (Pauschalwertmodell) oder mittels WKO-Immobilienpreisspiegel, alternativ kann auch der geringere gemeine Wert des Grundstücks nachgewiesen werden.

Bei einer unentgeltlichen Übertragung, also bei einem Erbfall im nahen Familienverband, gilt der Stufentarif für die Ermittlung der Grunderwerbssteuer:

für die ersten 250.000 Euro 0,5 %
für die folgenden 150.000 Euro 2,0 %,
für den darüber hinausgehenden Teil 3,5 %.

Hinzu kommen noch 1,1% Eintragungsgebühr. Seit der Grundbuchsgebührennovelle bemisst sich die Grundbuchsgebühr nunmehr grundsätzlich vom (Verkehrs-)Wert der einzutragenden Grundstücksrechte. Bei der Übertragung von Liegenschaften im Familienverband ist die Grundbuchsgebühr jedoch weiterhin vom dreifachen Einheitswert zu berechnen. (Wehinger in Haunold/Kovar/Schuch/Wahrlich, Immobilienbesteuerung 4. Auflage)

Was gilt, wenn es kein Testament gibt?

Prägler: Ohne die Errichtung eines Testaments tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Ehepartner oder eingetragene Partner erben grundsätzlich ein Drittel, Kinder erben die verbleibenden zwei Drittel. Wenn also der Alleineigentümer eines Hauses oder einer Wohnung verstirbt, erbt die Ehegattin die Immobilie nicht alleine. Die gesetzliche Erbfolge tritt auch dann ein, wenn es ein ungültiges Testament gibt.

Aber auch mit einem Testament kann nicht jeder frei über sein Erbe verfügen: Gewisse Angehörige haben das Recht auf einen Pflichtteil. Pflichtteilsberechtigt sind die Nachkommen (die Kinder, wenn diese verstorben sind, die Enkel usw) und der Ehepartner. Der Pflichtteilsanspruch beträgt immer die Hälfte der gesetzlichen Erbquote.

Infolge einer sehr strengen Judikatur des Obersten Gerichtshofes in Zusammenhang mit der Errichtung eines Testamentes und zur Vermeidung von Fehlern wird für die richtige Erstellung eines Testaments jedenfalls die Konsultation eines Notars empfohlen.

Was tun, wenn es Geschwister gibt und die Immobilie daher mehreren gehören würde?

Schmid: Möchte der Erblasser Erbschaftsstreitigkeiten unter den Erben vermeiden, kann er die Immobilie zu Lebzeiten einem Wunscherben schenken, sie aber auch verkaufen und Bargeld hinterlassen oder in einem Testament oder Erbvertrag die Immobilie erst nach seinem Ableben einem Wunscherben zukommen lassen. Der Pflichtteil bleibt trotzdem bestehen.

Prägler: Die Erben können aber auch im Rahmen eines Erbteilungsübereinkommens eine Regelung über die zukünftige Übernahme einer Liegenschaft durch einen oder mehrere Erben gegen entsprechende Ausgleichzahlungen treffen. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass eine Eigentumswohnung von maximal 2 Personen übernommen werden kann.

Ich kann mich mit meinen Geschwistern nicht einigen? Was nun?

Prägler: Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft. Jedem Erben steht ein ideeller Anteil an der Verlassenschaft zu. Die Erbteilung zwischen den Erben erfolgt in der Regel durch ein Erbteilungsübereinkommen, welches sowohl während als auch nach dem Ende des Verlassenschaftsverfahrens abgeschlossen werden kann. Vorsicht ist vor allem bei Eigentumswohnungen geboten, welche nur von maximal 2 Personen übernommen werden können. Sollte zwischen den Erben keine Einigung möglich sein, wird die Erbengemeinschaft mithilfe einer Erbteilungsklage aufgehoben.

Haben Lebensgefährten einen gesetzlichen Erb-Anspruch?

Schmid: Erbrechtlich gelten Lebensgefährtinnen/Lebensgefährten seit dem 1. Jänner 2017 nicht mehr als Fremde. Sie haben dadurch Erbansprüche, aber keine Pflichtteilsansprüche. Im Gegensatz zu Ehepaaren können sie auch keinen Erbvertrag schließen.

Prägler: Lebensgefährten erben dann die gesamte Verlassenschaft, wenn es weder gesetzliche Erben noch einen letztwillig eingesetzten Erben gibt. Voraussetzung dafür ist, dass er mit dem Verstorbenen als dessen Lebensgefährte zumindest in den letzten drei Jahren vor dessen Tod im gemeinsamen Haushalt gelebt hat. Jedenfalls haben Lebensgefährten das Recht befristet mit einem Jahr in der gemeinsamen Wohnung weiter zu wohnen, sofern der gemeinsame Haushalt bereits in den letzten 3 Jahren vor dem Ableben bestand.

Was ist, wenn die Erbschaft abgeschlossen ist und nachträglich Erben auftauchen?

Prägler: Für den Fall, dass ein Verlassenschaftsverfahren abgeschlossen ist, können weitere Ansprüche auf das Erbe mangels einer außergerichtlichen Einigung nur noch mithilfe einer Erbschaftsklage geltend gemacht werden.

Ich habe keine Erben. Was passiert mit dem Nachlass?

Prägler: Wenn es weder einen testamentarisch noch gesetzlichen Erben noch einen erbberechtigten Lebensgefährten gibt, oder diese die Erbschaft nicht antreten können oder wollen, fällt das Vermögen des Verstorbenen der Republik Österreich zu.

Ich habe keine Erben und möchte mein Vermögen zu wohltätigen Zwecken einsetzen (nach dem Ableben). Ist das möglich? Wie funktioniert das?

Prägler: Die Einsetzung von karitativen Vereinen oder Kirchen als Erben ist ein in der Praxis häufig gewählter Weg. Zur Vermeidung von formalen Fehlern empfiehlt sich jedenfalls die Konsultation eines öffentlichen Notars.

Können auch Schulden vererbt werden?

Schmid: Ja. Schulden sind Teil des vererbten Vermögens. Wenn befürchtet wird, dass mehr Schulden da sind, als Vermögen, kann die Erbschaft nur bedingt angenommen werden. Dann haftet der Erbe nur für die Schulden bis zum Wert des Nachlasses: Nicht darüber hinaus und daher nicht mit dem eignen Vermögen. In diesem Fall wird die eigene Haftung auf den Wert der Erbschaft beschränkt. Der Erbe kann daher auch nicht zu einer Mehrleistung verpflichtet werden, als was er aus der Erbschaft an Vermögen übernommen hat.

Patientenverfügung: Warum ist diese sinnvoll?

Prägler: Mit einer Patientenverfügung kann ich nach einer Aufklärung durch einen Arzt und einer Belehrung durch einen Notar oder Rechtsanwalt oder durch einen rechtskundigen Mitarbeiter der Patientenvertretung oder eines Erwachsenenschutzvereins verbindlich regeln, welche medizinische Behandlungen ich im Ernstfall ablehne. Sie kommt dann zur Anwendung, wenn ich im Zeitpunkt der Behandlung nicht entscheidungsfähig bin.

Dies darf jedoch nicht mit einer Vorsorgevollmacht verwechselt werden, mit der ich eine von mir bestimmte Person für den Fall des Verlusts meiner Entscheidungsfähigkeit bevollmächtige, bestimmte Geschäfte oder Angelegenheiten in meinem Namen abzuschließen oder zu regeln.

Welche konkreten Auswirkungen bringen Belastungs- und Veräußerungsverbote, Fruchtgenussrechte, oder ein Wohnungsgebrauchsrecht an der Liegenschaft mit sich?

Schmid: Bei Belastungs- und Veräußerungsverboten kann die Liegenschaft nur bei Zustimmung des Begünstigten veräußert bzw. belastet werden. Im Falle mangelnden Einvernehmens mit dem Begünstigten, ist eine Disposition über die Liegenschaft zu Lebzeiten des Begünstigten de facto nicht möglich. Gleich verhält es sich mit einem Wohnungsgebrauchsrecht.

Bei der Übertragung von Liegenschaften hat sich in der Vergangenheit die Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums bei gleichzeitigem Rückbehalt des lebenslangen Fruchtgenussrechtes als sinnvoll erwiesen. Auf diese Weise kann der Übergeber des zivilrechtlichen Eigentums weiterhin über die Einnahmen aus den Liegenschaften verfügen.

Können diese auch abgelöst werden?

Schmid: Eine Ablöse dieser Lasten im Sinne einer Übernahme durch Dritte ist nicht möglich, da dies höchstpersönliche Rechte sind und eine solche Übernahme auch der Zustimmung des belasteten Eigentümers bedürfe. Eine Ablöse des Eigentümers im Sinne einer Zahlung für die Löschung des Rechtes ist allerdings möglich.

Welche Auswirkungen haben diese "Eintragungen" im Grundbuch auf den Verkehrswert der Liegenschaft?

Schmid: Grundbücherliche Lasten (bspw. ein Fruchtgenussrecht/Wohnungsgebrauchsrecht) können eine erhebliche Auswirkung auf den Wert einer Liegenschaft haben und hängen insb. von Ausmaß/Umfang der Lasten ab. Durch die grundbücherlichen Lasten sinkt die Verwertbarkeit der Immobilie für die Bank und kann daher nur in eingeschränktem Ausmaß für die hypothekarische Besicherung von Verbindlichkeiten herangezogen werden.

Grundbücherliche Lasten können nur nach Zustimmung des Begünstigten gelöscht werden. Durch die Belastung und dem damit verbundenen Wertverlust ist ein Verkauf der Immobilie oftmals nur weit unter dem Marktwert möglich.

Was passiert mit meinen Rechten wenn die Liegenschaft versteigert wird? (Erbschaft wird unbedingt angenommen und mehr Schulden da als Vermögen)

Schmid: Dingliche Rechte erlöschen erst mit dem Tod des Begünstigten. Im Falle einer Versteigerung der Liegenschaft erlöschen daher Rechte noch lebender Begünstigter nicht und sind vom neuen Eigentümer zu übernehmen. Eine Löschung bedürfte der Zustimmung des Begünstigten.

Was ist bei der Schenkung einer Immobilie zu beachten?

Prägler: Insbesondere bei der Schenkung von Immobilien im Familienkreis (üblicherweise an die Kinder oder Enkel) hat der Geschenkgeber die Möglichkeit, sich ein Belastungs- und Veräußerungsverbot sowie ein Fruchtgenussrecht oder ein Wohnungsgebrauchsrecht an der Liegenschaft/Wohnung zurückzubehalten. In der Regel liegt dann eine Schenkung ohne Übergabe der Immobilie vor und es ist darauf zu achten, dass dafür die Errichtung eines Notariatsaktes erforderlich ist.

Schmid: In steuerlicher Hinsicht ist die Schenkung ähnlich wie die Erbschaft zu behandeln. Da sie ein unentgeltlicher Vorgang ist, fällt ebenso Grunderwerbssteuer + Eintragungsgebühr an. Die Eintragungsgebühr bemisst sich vom (Verkehrs-) Wert der einzutragenden Grundstücksrechte.

Diese Unterlagen dienen lediglich der aktuellen Information und basieren auf dem Wissensstand der mit der Erstellung betrauten Personen zum Erstellungszeitpunkt. Diese Unterlagen sind weder Angebot noch Aufforderung zum Kauf oder Verkauf der hier erwähnten Veranlagungen bzw. (Bank-) Produkte. Sämtliche in diesem Dokument enthaltenen Aussagen sind nicht als generelle Empfehlung zu werten. Obwohl wir die von uns beanspruchten Quellen als verlässlich einschätzen, übernehmen wir für die Vollständigkeit und Richtigkeit der hier wiedergegebenen Informationen keine Haftung. Insbesondere behalten wir uns einen Irrtum in Bezug auf Zahlenangaben ausdrücklich vor.

Gespräch mit dem Notar